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due investimenti atipici e fiscalmente efficienti

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pinolo, Malraux, Denormandia… Chi cerca di investire in terreni effettuando una buona transazione dal punto di vista fiscale viene generalmente offerto uno di questiinvestimento locativo a nome dei ministri. Esistono altre soluzioni meno conosciute. Eccone due.

Acquisizione della nuda proprietà di immobili

Partecipare alla produzione di alloggi sociali (o rendite intermedie) in zone dove i prezzi sono alti e dove è difficile trovare alloggio, pur facendo un investimento interessante sotto molti aspetti, è possibile grazie al sistema dell’ “usufrutto sociale dell’affitto”.

Il principio: si acquista la nuda proprietà (possesso) di un’abitazione, mentre il suo usufrutto (il diritto di godere della proprietà) viene contestualmente acquisito da un padrone di casa sociale per un periodo determinato, almeno quindici anni.

Si tratta di uno smembramento di una proprietà, questa divisa in due. Per tutta la durata di tale smembramento, è il locatore istituzionale che affitterà l’alloggio e riscuoterà gli affitti. Spetta a lui gestire e mantenere la proprietà e le aree comuni.

A termine, il contratto di locazione si estingue automaticamente e l’usufrutto si estingue. Il nudo proprietario recupera la piena proprietà dell’immobile e può continuare ad affittarlo, abitarlo o venderlo. Da parte sua, il locatore ripristina l’alloggio e le parti comuni allo stato originario e offre all’inquilino un nuovo alloggio nel suo patrimonio immobiliare, a meno che quest’ultimo non abbia stipulato un contratto di locazione diretto con voi.

Leggi anche: Dare la nuda proprietà della tua casa ai tuoi figli, una strategia che ripaga… fiscalmente

“Anche se non possiamo, a rigor di termini, avere uno scudo fiscale, questo sistema ha molti vantaggi, in particolare fiscali”, spiega Alexandra Tirmont, associata di Dyadeis Notaires, membro del Groupe Monassier (Rennes). Primo vantaggio: il prezzo di acquisto. Beneficiate di uno sconto dal 30% al 40% sul valore dell’immobile.

Maggiore è la durata dello smembramento, maggiore è questo sconto, perché corrisponde più o meno all’importo dell’affitto che ti sarebbe stato pagato se avessi affittato tu stesso l’immobile. Ma poiché in realtà non percepisci alcun affitto per almeno quindici anni, non hai né l’imposta sul reddito né i contributi previdenziali aggiuntivi da pagare.

Se l’investimento è stato finanziato a credito, gli interessi saranno deducibili dagli altri tuoi redditi immobiliari, quelli percepiti nello stesso anno o nei dieci successivi. Anche questo investimento non avrà alcun impatto in termini di imposta sul patrimonio immobiliare (IFI), solo l’usufruttuario è responsabile.

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